Alugar ou comprar o primeiro apê: a conta que decide antes do contrato vencer

Era outubro do ano passado, um mês antes do nosso contrato de aluguel vencer, quando a imobiliária ligou perguntando se a gente ia renovar. Eu tava lavando louça, com o celular preso entre o ombro e a orelha, e travei. Falei "eu retorno" e desliguei sem saber a resposta.

A gente nunca tinha sentado pra decidir isso direito. Foi renovando ano após ano, no automático, sem nunca fazer a conta de verdade. Quando finalmente sentamos pra decidir, quase brigamos por causa de uma coisa boba: eu queria decidir na hora, ele queria esperar mais um mês só pra "pensar melhor". Spoiler: os dois estavam certos. Só faltava a conta que ninguém tinha feito ainda.

O problema que ninguém avisa antes da imobiliária ligar

Todo mundo já ouviu a frase "aluguel é dinheiro jogado fora, comprar é investimento". O problema é que essa frase pronta não decide nada. Ela ignora a entrada que vocês precisam juntar, os custos de documentação, quanto tempo pretendem ficar naquele apê e o que sobra de reserva pra imprevisto depois de comprometer o orçamento com uma parcela de trinta anos.

A gente só percebeu isso quando parou de comparar "valor do aluguel" com "valor da parcela" e começou a comparar o custo total de cada opção, mês a mês.

A conta que a gente fez antes de decidir

No nosso caso, o aluguel do apê de dois quartos saía R$ 1.900,00 por mês, mais R$ 480,00 de condomínio e uma média de R$ 90,00 de IPTU diluído pela imobiliária. Total: R$ 2.470,00 por mês, sem contrato de trinta anos, sem entrada, sem burocracia de cartório.

Pra comprar um apê parecido na mesma região, a faixa de preço rondava R$ 340.000,00. Com entrada de 20% (R$ 68.000,00), a parcela do financiamento ficaria perto de R$ 2.700,00 no primeiro mês, além do condomínio e do IPTU cheio, que o proprietário paga integral e não vem diluído em doze parcelas menores como costuma vir embutido no aluguel. Somando tudo, a conta mensal passava dos R$ 3.300,00 já no primeiro ano.

Só que o número que mais pesou não foi o da parcela. Foi o da entrada. A gente ainda não tinha os R$ 68.000,00 guardados, nem os cerca de 4% do valor do imóvel que iam pra escritura, registro e ITBI, outros R$ 13.600,00. Fazer essa conta antes evitou que a gente assinasse alguma coisa só porque "a parcela cabia no orçamento do mês".

O que pesa além do número da parcela

Depois da planilha, veio a parte que não cabe em número. A gente listou o que realmente importava pra decidir:

• Quanto tempo pretendem ficar nessa cidade ou nesse bairro. Se a resposta for menos de cinco anos, os custos de comprar e vender de novo (corretagem, ITBI, escritura) costumam pesar mais do que compensam.
• Estabilidade de emprego. Um financiamento de trinta anos assume renda estável por muito tempo. Se um dos dois tá pensando em trocar de emprego, mudar de cidade ou testar outra carreira, vale considerar isso antes de assinar.
• O que sobra pra imprevisto. Comprar costuma travar boa parte da reserva na entrada. Vale perguntar: se um eletrodoméstico quebrar ou alguém ficar sem trabalho por dois meses, ainda sobra dinheiro?
• Reforma versus mobilidade. Alugado, dá pra mudar de bairro se o trabalho mudar ou se o vizinho de cima virar um problema. Comprado, qualquer defeito estrutural vira despesa do casal, não mais do proprietário.

Três coisas que a gente aprendeu tarde

A primeira: comparar só "parcela x aluguel" esconde metade da conta. Condomínio, IPTU, manutenção e reforma pesam nos dois lados, só que de um jeito diferente em cada um.

A segunda: vale simular quanto tempo levaria pra juntar a entrada no ritmo de poupança atual do casal, antes de já sonhar com o apê específico. Isso muda a resposta de "compramos ano que vem" pra "compramos daqui a quatro anos", e tudo bem, é melhor saber isso logo do que descobrir no meio do processo com o corretor já esperando resposta.

A terceira, e essa foi a que mais ajudou a gente, foi parar de comparar apês em conversas soltas de WhatsApp ou em anotações separadas no celular de cada um. A gente passou a registrar cada apê visitado, seja pra alugar ou pra comprar, num lugar só: preço, condomínio, IPTU, metragem, vagas de garagem e a opinião de cada um. No Nós Dois isso vive no módulo Moradia, onde cada um curte ou descarta o apê depois da visita. Quando os dois curtem o mesmo, ele vira favorito automaticamente, e a comparação fica visível pros dois, não só na cabeça de quem foi na visita sozinho.

Pra quem tá juntando a entrada, também ajuda registrar isso como meta, com valor alvo e aporte mensal sugerido, em vez de deixar essa poupança se misturar com o resto do dinheiro do mês e sumir em compras pequenas sem ninguém perceber.

O que não fazer

Não decida só pela frase pronta de que aluguel é dinheiro perdido. E não compare a parcela do financiamento com o aluguel atual sem somar o resto: documentação, condomínio cheio, reforma e o tempo que falta pra juntar a entrada. Antes de assinar qualquer financiamento, vale conversar com um especialista em crédito imobiliário, que consegue simular as condições reais pro perfil de vocês, taxa de juros incluída.

O próximo passo de cinco minutos

Abre a calculadora de financiamento de um banco qualquer agora, mesmo sem intenção de comprar esse mês. Coloca o valor de um apê que vocês gostariam de morar e o valor que já têm guardado hoje, nem que seja zero. Só pra ver o número real de parcela e entrada, não o número que vocês acham que é de cabeça. Essa conta de cinco minutos foi o que destravou a nossa decisão, pro bem ou pro mal.

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