Comprar imóvel agora ou daqui a 3 anos: a conta que o casal precisa fazer antes de decidir

Um casal que ganha R$ 12.000,00 juntos olha pra um apartamento de R$ 450.000,00 e trava na mesma pergunta: a gente compra agora com 20% de entrada ou espera 3 anos pra entrar com quase 40%?

Quem responde "depende" tá certo, só que isso não ajuda ninguém às 23h num domingo discutindo com o parceiro. A resposta de verdade vem de uma planilha simples com três cenários. Esse post é a planilha.

A premissa errada que a maioria dos casais carrega

Você já ouviu uma versão dessa frase: "aluguel é jogar dinheiro fora". Ela nasceu numa década em que a inflação corroía o aluguel e o financiamento era outra realidade. Hoje engana mais do que ajuda.

Comprar imóvel agora não é automaticamente melhor que continuar alugando. Depende de três variáveis que poucos casais cruzam antes de assinar contrato: o valor da entrada que vocês têm hoje, o aluguel mensal versus a prestação do financiamento, e o rendimento do dinheiro que NÃO vai pra entrada.

A conta clássica esquece a terceira variável. E é nela que mora a diferença de mais de R$ 100.000,00 em 3 anos.

A conta que poucos casais fazem antes

Cenário de partida: casal com renda conjunta de R$ 12.000,00 por mês, R$ 90.000,00 guardados, mora num aluguel de R$ 2.800,00 (mais R$ 600,00 de condomínio e IPTU). De olho num apê de R$ 450.000,00 pra comprar.

Opção A, comprar agora: entram com R$ 90.000,00 de entrada (20%), financiam R$ 360.000,00 em 30 anos. A prestação fica entre R$ 3.800,00 e R$ 4.200,00, dependendo da taxa do banco. Some os R$ 600,00 de condomínio e IPTU, dá quase R$ 4.800,00 por mês de custo de moradia.

Opção B, esperar 3 anos: continuam pagando R$ 3.400,00 de aluguel total. Os R$ 90.000,00 ficam aplicados rendendo, digamos, 12% ao ano (CDB ou Tesouro com taxas atuais; isso muda, então sempre confira com um profissional de investimentos). Em paralelo, o casal aporta os R$ 1.400,00 que sobram (a diferença entre os R$ 4.800,00 da opção A e os R$ 3.400,00 do aluguel atual) na mesma aplicação. Em 3 anos isso vira algo perto de R$ 188.000,00.

Aí entra a pergunta real: em 3 anos o apê de hoje vai estar custando quanto?

Três cenários honestos para o casal decidir

Cenário pessimista (imóvel sobe 8% ao ano): o apê de R$ 450.000,00 vira R$ 567.000,00 em 3 anos. Vocês entram com R$ 188.000,00 (33% de entrada), financiam R$ 379.000,00. A prestação fica parecida com a de hoje. Resultado: economizaram juros mas pagam um imóvel mais caro. Empate técnico ou desvantagem leve de quem esperou.

Cenário realista (imóvel sobe 5% ao ano): o apê vira R$ 521.000,00. Vocês entram com R$ 188.000,00 (36% de entrada), financiam R$ 333.000,00. A prestação cai pra faixa dos R$ 3.500,00. O total de juros pago ao longo do financiamento despenca. Vantagem clara de quem esperou.

Cenário otimista (imóvel sobe 3% ao ano ou fica estável): o apê vira R$ 491.000,00. Vocês entram com R$ 188.000,00 (38% de entrada), financiam R$ 303.000,00. Prestação cai mais ainda. A diferença total em juros pagos ao banco pode passar de R$ 150.000,00 ao longo do financiamento. Vantagem grande de quem esperou.

Notou? Em dois dos três cenários, esperar é matematicamente melhor. Mesmo no pessimista, a perda é pequena.

O que essa conta NÃO mostra

Planilha não capta tudo. Tem 4 fatores que pesam na decisão e não cabem em coluna de Excel:

• Estabilidade emocional de ter casa própria. Pra alguns casais, dormir sem medo de "e se o proprietário não renovar?" vale R$ 50.000,00 em diferença de juros. Pra outros, não vale.
• Possibilidade de filhos nos próximos 3 anos. Se filho tá no plano, o apê que cabe hoje pode não caber daqui a 3 anos. Comprar agora obriga vocês a um imóvel que serve pra duas fases diferentes.
• Risco de perder o emprego. Quem tem renda mais instável paga prestação alta com mais ansiedade. Aluguel é mais flexível pra reduzir custo rápido.
• Disciplina pra investir. Se vocês NÃO vão guardar mensalmente os R$ 1.400,00 de sobra entre opção A e B, a conta da opção B desaba. Esperar só vale se vocês têm disciplina, ou se automatizam o aporte mensal.

A regra prática para o casal decidir hoje

Não tem resposta universal. Mas tem uma regra simples que filtra 80% dos casos:

Se a entrada que vocês têm hoje é menor que 30% do valor do imóvel, e vocês conseguem guardar mensalmente a maior parte da diferença entre prestação e aluguel, esperar entre 2 e 3 anos quase sempre é financeiramente melhor. Se a entrada já passa de 30% e a prestação caberia confortavelmente em até 25% da renda do casal, comprar agora é defensável.

O erro mais comum é decidir só pelo "tô cansado de pagar aluguel". Cansaço emocional é real, mas custa caro. Antes de assinar, façam a planilha. Façam com calma, num sábado de manhã, com café.

O que fazer hoje à noite

Abram a planilha (ou um caderno) e preencham 4 linhas só:

1. Valor do imóvel que vocês querem hoje
2. Quanto vocês têm guardado (a entrada disponível)
3. Quanto sobra do casal por mês depois de tudo pago (que é o que vocês conseguem guardar ou usar pra prestação extra)
4. Quantos meses vocês ainda querem morar nessa cidade ou região

Com essas 4 linhas, vocês rodam os 3 cenários acima numa calculadora simples. Não precisa de Excel sofisticado, a calculadora do celular resolve. O que demora é alinhar os 4 números com sinceridade entre os dois.

E quando a decisão sair, registrem. Não no WhatsApp, que some no histórico. Em algum lugar que dura. Daqui a 6 meses, vocês vão querer voltar e ver a lógica que cada um defendeu, e o que mudou no caminho.

Pra registrar isso, acompanhar quanto tá entrando na meta da entrada do imóvel e ainda projetar o orçamento mês a mês considerando o aporte, o Nós Dois tem o módulo Metas, a calculadora financeira (que projeta 6 meses à frente considerando parcelas existentes) e o módulo Decisões pra deixar o combinado escrito. Num lugar só, num plano de casal de verdade, não em planilhas separadas que cada um esquece de atualizar.

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