Comprar imóvel agora ou daqui a 3 anos: a conta do casal que decide

Um casal que junta R$ 9 mil por mês e quer sair do aluguel tem duas contas na cabeça ao mesmo tempo. A primeira: "se a gente comprar agora, para de jogar R$ 2.200 de aluguel no lixo todo mês". A segunda: "se a gente esperar 3 anos, junta uma entrada maior e a parcela fica bem menor". As duas frases estão certas. O problema é que quase nenhum casal senta pra fazer a conta que compara as duas de verdade, com números, e acaba decidindo pela que doeu menos na última discussão.

Eu fiz essa conta com a minha esposa quando a gente tava exatamente nesse ponto. E o resultado não foi o que a gente esperava. Vou mostrar como montar a comparação pra vocês, com valores reais, três cenários e a regra que sobra no fim.

A premissa errada que faz o casal decidir cedo demais

O erro mais comum é tratar aluguel como "dinheiro jogado fora" e financiamento como "dinheiro que vira patrimônio". Parece óbvio, mas essa frase esconde os juros. Num financiamento de imóvel de longo prazo, boa parte das primeiras parcelas é juro, não amortização. Nos primeiros anos, você também está "jogando dinheiro fora", só que pro banco em vez do proprietário.

O outro lado da premissa errada é o oposto: "vou esperar juntar 100% e comprar à vista". Pra maioria dos casais urbanos, esperar juntar o valor cheio de um apartamento significa esperar 15 anos pagando aluguel. Também não fecha.

A decisão real não é "agora versus nunca". É "agora com entrada pequena e parcela alta" versus "daqui a 3 anos com entrada maior e parcela menor". Essas duas são comparáveis. É essa conta que a gente vai fazer.

Os números que você precisa antes de abrir a planilha

Junta esses quatro dados. Sem eles, qualquer resposta é chute:

• Quanto vocês já têm guardado hoje pra entrada. No exemplo: R$ 40.000,00.
• Quanto sobra por mês depois de todas as contas fixas. No exemplo, um casal que ganha R$ 9.000,00 junto e consegue guardar R$ 2.500,00.
• Quanto vocês pagam de aluguel hoje, com condomínio. No exemplo: R$ 2.200,00.
• O preço do imóvel que vocês querem, na faixa realista. No exemplo: R$ 400.000,00.

Guarda esses quatro números. Agora a gente roda o mesmo casal em três cenários.

Três cenários pro mesmo casal

Cenário 1: comprar agora

Entrada de R$ 40.000,00 num imóvel de R$ 400.000,00 significa financiar R$ 360.000,00. Numa simulação de longo prazo, a parcela inicial costuma sair na casa de R$ 3.400,00 a R$ 3.800,00, dependendo das condições. Vou usar R$ 3.600,00 pra conta.

Hoje o casal gasta R$ 2.200,00 de aluguel e sobra R$ 2.500,00. Trocar aluguel por parcela de R$ 3.600,00 significa que o custo de moradia sobe R$ 1.400,00. Some o condomínio e o IPTU do imóvel próprio, que antes talvez já estivessem no aluguel, mais a manutenção que agora é problema de vocês. Na prática, a sobra de R$ 2.500,00 vira algo perto de R$ 800,00 a R$ 1.000,00. O casal compra o apê, mas fica sem fôlego pra qualquer imprevisto. Vale se a estabilidade de renda é alta e a reserva de emergência já existe separada.

Cenário 2: esperar 3 anos guardando

O casal continua no aluguel de R$ 2.200,00 e guarda R$ 2.500,00 por mês. Em 36 meses, sem contar nenhum rendimento, são R$ 90.000,00. Somados aos R$ 40.000,00 que já tinham, chega em R$ 130.000,00 de entrada. Com rendimento de uma aplicação conservadora ao longo do período, o valor real fica maior, mas vou ficar com o número seco pra não inventar taxa.

Com R$ 130.000,00 de entrada num imóvel que, digamos, subiu pra R$ 440.000,00 em 3 anos, você financia R$ 310.000,00. A parcela inicial cai pra faixa de R$ 3.100,00. Menor que a do cenário 1, e com uma reserva maior no colchão. O custo dessa escolha são os 36 meses de aluguel pagos no caminho: R$ 79.200,00 que não viram patrimônio. Esse é o preço de esperar, e ele é real.

Cenário 3: comprar daqui a 12 a 18 meses

O meio-termo que a maioria dos casais não considera. Em vez de 3 anos, o casal junta por 15 meses. São R$ 37.500,00 a mais, chegando em R$ 77.500,00 de entrada. Financia R$ 322.500,00, com parcela na faixa de R$ 3.200,00, e pagou só R$ 33.000,00 de aluguel no caminho em vez de R$ 79.200,00.

Esse cenário costuma ser o que aperta menos o orçamento sem custar 3 anos de aluguel. Não é regra universal, mas na nossa conta ele apareceu como o mais equilibrado, e foi o que a gente acabou seguindo.

O que a comparação revela que a discussão não revela

Quando vocês colocam os três lado a lado, três coisas ficam óbvias na hora.

Primeiro: comprar agora não é errado, é só caro em fôlego. Se a parcela come quase toda a sobra, um mês ruim de renda vira atraso de financiamento, e financiamento atrasado é bem pior que aluguel atrasado.

Segundo: esperar 3 anos tem um custo com nome e sobrenome. São os R$ 79.200,00 de aluguel. Quem defende esperar precisa aceitar que esse dinheiro existe e sumiu. Não dá pra fingir que esperar é de graça.

Terceiro: quase sempre aparece um meio-termo que ninguém tinha proposto na mesa de jantar, porque a conversa costumava travar em "agora" contra "depois", sem os números no meio.

A pergunta certa não é "a gente compra?". É "em quantos meses a parcela cabe sem sufocar a sobra do casal?". Essa pergunta tem resposta numérica.

A regra prática que sobra de tudo isso

Depois de rodar essa conta com vários números diferentes, a regra que a gente usa é simples: a parcela do financiamento, somada a condomínio e IPTU, não deveria passar de 30% da renda líquida do casal, e ainda tem que sobrar espaço pra guardar alguma coisa por mês. Se a compra agora estoura os 30% e zera a sobra, o cenário de esperar 12 a 18 meses quase sempre ganha. Se a compra agora cabe nos 30% e ainda deixa vocês guardarem, comprar agora costuma valer, porque cada mês de aluguel a mais é dinheiro que não volta.

Isso não é conselho de investimento nem simulação oficial de banco. Pra número fechado de parcela, taxa e prazo, falem com o gerente e, se for grande, com um profissional de finanças. O que a conta aqui faz é te dar o esqueleto da decisão pra vocês dois pararem de discutir no escuro.

O que fazer hoje à noite

Sentem os dois com os quatro números que listei lá em cima: guardado, sobra mensal, aluguel atual e preço do imóvel. Escrevam os três cenários em uma folha, exatamente como fizemos: parcela estimada, sobra que resta e quanto de aluguel foi pago no caminho. Não precisa de simulador sofisticado pra ver qual dos três aperta menos. Em 20 minutos vocês saem com uma direção, e ela vai ser bem mais firme do que qualquer "acho que a gente devia".

Pra não perder esse esforço, vale registrar a meta de entrada em algum lugar que os dois enxergam. No Nós Dois, a aba de Metas guarda o valor alvo da entrada, quanto já acumulou e sugere o aporte mensal pra chegar na data, e a calculadora financeira ajuda a testar se a parcela futura cabe no orçamento junto com o que já sai de fixo. Assim a decisão vira um plano com prazo, não uma conversa que volta toda vez que sobra dinheiro.

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