Vistoria do apê alugado: a checklist que evita perder caução na saída

A vistoria que me custou R$ 1.800

Primeira mudança da minha vida adulta, 2014. Apê de dois quartos na zona oeste de São Paulo. A vistoria que a imobiliária mandou tinha umas vinte linhas, com termos genéricos do tipo "azulejos: bom estado", "pintura: regular", "fechaduras: funcionando". Assinei achando que estava tudo certo.

Dois anos depois, na saída, o vistoriador apareceu com lupa. Encontrou uma rachadura de uns 8 cm num azulejo do banheiro que eu jurava já estar lá. Encontrou três pontos de mofo na parede que pra mim eram marca de umidade antiga. Encontrou um arranhão na porta do quarto. Resultado: R$ 1.800 da caução foram embora. Eu não tinha foto de nada. Não tinha como provar.

Por que a vistoria padrão não te protege

A vistoria que a imobiliária faz é feita pra proteger o proprietário, não você. Faz sentido: quem contrata o vistoriador é o dono. Os termos genéricos tipo "estado regular" e "necessita pequenos reparos" são propositais. Na saída, dois anos depois, o vistoriador pode interpretar do jeito que for melhor pro dono.

O problema não é má-fé. É assimetria. Quando você entra no apê, está animado, com cabeça em mudança, em montar móvel, em ligar internet. Vai prestar atenção em risco de rodapé? Não. Aí na saída, sem foto, sem prova, fica a palavra deles contra a sua. E adivinha quem ganha.

O que aprendi a procurar depois de quatro mudanças

De 2014 pra cá, eu e a Marcela mudamos quatro vezes. Em duas dessas mudanças, recuperei caução integral. Nas outras duas, perdi por motivo justo, a gente quebrou coisa mesmo, sem drama. Mas zero foi por "interpretação".

O critério que sigo hoje é simples: tudo que vou ter dificuldade de provar daqui a dois anos precisa estar documentado hoje. Não é paranoia, é seguro. Consome umas duas horas no dia da entrega das chaves. É o melhor uso de duas horas que existe na mudança.

Três abordagens que testei na pele

1. Aceitar a vistoria da imobiliária e torcer

É o que quase todo mundo faz. Funciona se o vistoriador da saída for honesto, se o proprietário não tiver pressa de empurrar a culpa, e se você tiver sorte. Spoiler: três variáveis fora do seu controle. Não recomendo.

2. Fotos no celular, salvas na galeria

Foi minha segunda fase. Tirei 200 fotos do apê na entrada e deixei na galeria. Dois anos depois, na saída, eu tinha mil foto da Marcela cozinhando, do gato dormindo, de viagem, e umas 200 do apê misturadas no meio. Achar a foto certa demorou hora. Pior: as fotos não tinham legenda, então eu não lembrava se aquele canto rachado era da entrada ou da saída.

Funciona melhor que nada. Falha quando você precisa achar rápido.

3. Vistoria estruturada por cômodo, com fotos numeradas e descrição

É o que eu faço hoje. Antes de assinar o termo da imobiliária, monto uma vistoria paralela própria, cômodo por cômodo. Pra cada item achado, uma foto numerada com legenda específica do tipo "Banheiro social, parede direita, rachadura de uns 6 cm no rejunte do azulejo". Salvo tudo num PDF e mando por email pro corretor antes de assinar, pedindo confirmação por escrito. Email tem data, tem registro. Não tem como negar depois.

Já me devolveu caução integral duas vezes.

A checklist por cômodo (use e adapte)

Não é exaustiva, mas pega uns 90% do que costuma virar briga na saída.

Sala e quartos

• Pintura das paredes: foto de cada parede inteira, anotando manchas, furos, descascados
• Rodapé: descolando, rachado, falta pedaço
• Piso: taco solto, risco grande, mancha
• Janela: vidro trincado, fecho com folga, mosquiteiro furado
• Porta: arranhão, fechadura dura, batente
• Tomada e interruptor: funcionando, com tampa, sem ponto preto de queimadura
• Teto: mancha de infiltração, gesso descascando

Cozinha

• Bancada: risco, mancha de queimadura, silicone solto
• Pia: vazamento embaixo, sifão, ralo entupido
• Torneira: gotejando, base oxidada
• Armário: porta torta, dobradiça frouxa, fundo descolando
• Azulejo: rachadura, rejunte preto, peça faltando
• Coifa ou exaustor, se tiver: funcionando, filtro engordurado

Banheiro

• Box: vidro trincado, perfil oxidado, vedação gasta
• Vaso: assento, base, descarga vazando
• Pia e cuba: risco, vazamento embaixo
• Chuveiro: registro, resistência, fiação aparente
• Azulejo e rejunte: mofo, peça solta
• Tomada: distância da pia, proteção, funcionando

Áreas gerais

• Hidrômetro e medidor de luz: foto da leitura no dia da entrada, com data visível
• Disjuntores: todos funcionam, identificados
• Aquecedor a gás, se tiver: acende, ano de instalação, validade da revisão
• Ar-condicionado, se vier: funcionando, controle, filtro limpo
• Varanda: piso, guarda-corpo, ralo

O que eu faço hoje pra não perder o registro

Antes eu mantinha tudo numa pasta no Drive. Funcionava, mas misturava com nota fiscal de móvel, contrato de aluguel, recibo de condomínio. Na hora de achar a vistoria três anos depois, eu remexia uma porção de pasta.

Hoje eu uso o módulo de Documentos do Nós Dois pra guardar a vistoria em PDF junto com contrato, recibo de caução e taxa de imobiliária. Os defeitos que apareceram na vistoria e que pretendo consertar antes da saída ficam no módulo de Manutenção, com prazo e prioridade, divididos entre mim e a Marcela. Tudo num lugar só, visível pros dois.

Não preciso usar isso. Drive funciona. Caderno também. O que importa é que esteja num lugar que você ainda vai abrir nos próximos 24 meses. Vistoria salva na galeria do celular junto com 4.000 outras fotos vira lenda urbana.

Próximo passo de 5 minutos

Se você está pra assinar contrato de aluguel essa semana, faz isso antes de qualquer coisa: liga pro corretor e pede a vistoria padrão por email, em PDF, antes da assinatura. Lê com calma. Se tiver termo genérico tipo "estado regular" ou "pequenos reparos", responde por email pedindo especificação. Esse email, sozinho, já te dá uma defesa que a maioria dos inquilinos não tem.

Se você acabou de pegar a chave e ainda não fez nada: para tudo agora. Pega o celular, percorre cômodo por cômodo, tira foto de qualquer coisa que pareça defeito. Salva numa pasta com a data de hoje. Manda pro seu próprio email. Trinta minutos. Vale R$ 1.800.

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