Comprar imóvel agora ou esperar 3 anos: a conta do casal antes de assinar o financiamento

Um casal ganha R$ 12.000 por mês juntos, paga R$ 2.400 de aluguel e olha um apê de R$ 400.000. A pergunta chega toda semana no jantar: comprar agora ou esperar três anos? O erro mais comum é responder comparando só a parcela, R$ 3.290, com o aluguel, R$ 2.400. Fizemos a conta inteira, e o resultado não agrada nem quem diz “aluguel é dinheiro jogado fora”, nem quem diz “ainda não é hora”.

Um aviso antes de começar: tudo abaixo é simulação, e as hipóteses estão declaradas no texto. Taxa de juros, impostos de compra, seguro e regras do banco mudam de caso pra caso. Antes de assinar qualquer coisa, peçam a simulação real ao banco e, pro contrato, consultem um profissional (advogado ou planejador financeiro).

Por que comparar parcela com aluguel engana

A premissa do casal médio é: “aluguel some, parcela vira patrimônio”. Só metade disso é verdade. Num financiamento de 30 anos com juros de 1% ao mês (cerca de 12,7% ao ano, hipótese), uma dívida de R$ 320.000 gera R$ 3.200 de juros só no primeiro mês. Da primeira parcela de R$ 3.290, cerca de R$ 90 abatem a dívida. Depois de três anos pagando, a dívida caiu de R$ 320.000 pra cerca de R$ 316.000.

Isso vale pra tabela Price, de parcela fixa. No SAC, a parcela começa mais alta e cai com o tempo, e a dívida diminui mais rápido. Peçam as duas simulações. O ponto é outro: nos primeiros anos, quem financia paga principalmente o custo do dinheiro emprestado. E o aluguel, por outro lado, não é dinheiro jogado fora: é o preço de morar sem prender R$ 96.000 dentro de um imóvel.

Quanto custa de verdade morar no apê comprado

Além da parcela, o dono paga condomínio, IPTU e manutenção. Usamos uma regra de bolso de 1% do valor do imóvel por ano em manutenção, que dá R$ 4.000 por ano, ou R$ 330 por mês. É estimativa, não lei. No aluguel, supusemos IPTU já embutido e manutenção grande por conta do proprietário (confirmem no contrato de vocês). A conta mensal fica assim:

São R$ 1.370 a mais por mês, R$ 16.440 por ano. A parcela sozinha, R$ 3.290, é 27% da renda, dentro do limite de cerca de 30% que os bancos costumam usar (confirmem com o banco). Por isso a aprovação passa e o aperto aparece só depois.

Tem também a entrada. Vinte por cento de R$ 400.000 são R$ 80.000, mais R$ 16.000 de custos de compra (ITBI, escritura e registro, algo perto de 4% que varia por cidade). Total: R$ 96.000. Se um dos dois tem FGTS, ele pode entrar nessa conta com regras próprias, então confirmem no banco. Com R$ 110.000 guardados, o casal do exemplo fica com R$ 14.000. O custo de vida deles depois de comprar é R$ 10.370 por mês (R$ 6.000 de gastos fora a moradia, mais R$ 4.370). Os R$ 14.000 cobrem pouco mais de um mês, e ainda falta pagar mudança e móveis.

Esperar três anos: o que sobra na mão

Agora o outro lado. O casal continua alugando, e o aluguel com condomínio (R$ 3.000) reajusta 5% ao ano, hipótese. A sobra mensal de R$ 3.000 cai pra R$ 2.850 no segundo ano e pra cerca de R$ 2.690 no terceiro. Em 36 meses, guardam cerca de R$ 102.500, que somados aos R$ 110.000 de hoje dão R$ 212.500. Só de aluguel, pagam R$ 90.800 no período, dinheiro que não volta.

Só que o apê também anda. Se esperarem, vão comprar um imóvel que talvez custe mais, e os custos de compra de 4% passam a incidir sobre o valor maior. Essa é a peça que decide tudo.

Três cenários: apê parado, apê no ritmo do meio e apê que dispara

Comparamos o patrimônio do casal no mês 36 nos dois caminhos. Patrimônio aqui é o valor do apê menos a dívida, mais o dinheiro em caixa. Quem compra agora termina com dívida de cerca de R$ 316.000 e caixa de R$ 70.700 (os R$ 14.000 que sobraram mais uns R$ 1.575 guardados por mês, já com condomínio, IPTU e manutenção reajustando 5% ao ano e a parcela fixa). Quem espera termina com R$ 212.500 em caixa, e ainda paga 4% de custos sobre o apê já valorizado. Os três cenários mudam uma coisa só: quanto o apê valoriza em três anos, visto por quem compra agora.

Repare que quem espera termina quase no mesmo lugar em qualquer cenário, entre R$ 192.000 e R$ 196.500, porque dinheiro em caixa não depende do preço do imóvel. Quem compra agora está apostando na valorização, com dinheiro emprestado: perde R$ 41.800 se o apê ficar parado e ganha R$ 66.250 se subir 8% ao ano.

O ponto de virada fica em R$ 440.000 daqui a três anos, uma valorização de cerca de 3,2% ao ano. Acima disso, comprar agora vence. Abaixo, esperar vence. Então a pergunta que resolve o dilema é: o apê desse bairro costuma valorizar mais que 3,2% ao ano? Não usem a média do país. Perguntem a corretores e a vizinhos por quanto apês parecidos, no mesmo prédio ou na mesma rua, foram vendidos há três anos, e comparem com o preço de hoje.

Duas ressalvas honestas. A simulação em SAC melhora o lado de quem compra agora, porque a dívida cai mais rápido. E se existe chance de vocês se mudarem em menos de cinco anos, o custo de vender (corretagem e o tempo com o apê anunciado) não entrou na conta e pesa contra comprar agora. Também ignoramos o rendimento do dinheiro guardado, o que favorece quem compra: só a entrada de R$ 96.000, a 0,8% ao mês (hipótese, troquem pela taxa líquida que vocês conseguiriam de fato), renderia cerca de R$ 770 por mês. Com rendimento, esperar melhora.

A regra prática: três testes antes de assinar

1. Reserva. Depois da entrada e dos custos, quanto do custo de vida sobra em caixa? Um piso razoável pra casal com duas rendas estáveis é três meses, e mais se uma das rendas varia. No exemplo, sobra pouco mais de um mês. Reprovado com folga.
2. Sobra mensal. Depois de comprar, ainda sobra dinheiro pra guardar? No exemplo, a sobra cai de R$ 3.000 pra R$ 1.630, R$ 1.370 a menos, uma queda de 46%. Se vocês precisam dessa sobra pra outra meta, comprar agora trava as duas.
3. Ponto de virada. Vocês têm dado do bairro, e não só torcida, de valorização acima de 3,2% ao ano? E pretendem ficar mais de cinco anos?

O casal do exemplo reprova no primeiro teste e fica em dúvida nos outros dois. Nesse caso, o meio-termo é esperar de 12 a 18 meses, juntar uma entrada maior e refazer a conta com a taxa da época. Entrada maior derruba a parcela e devolve a reserva. Se vocês passam nos três, comprar agora deixa de ser imprudência e vira uma aposta que vocês escolheram fazer.

O que fazer hoje à noite

Separem 5 minutos. Isso parece muito trabalho, então vamos quebrar em passos:

1. Peguem o apê que vocês estão olhando e escrevam quatro números: parcela da simulação do banco, condomínio, IPTU e 1% do valor dividido por 12.
2. Somem os quatro e comparem com o que vocês pagam hoje de aluguel e condomínio. Vejam quanto sobra da renda por mês nos dois caminhos.
3. Dividam o dinheiro que sobra depois da entrada e dos custos (entrada mais 4%) pelo custo de vida mensal. Deu menos de três meses? Já tem uma resposta parcial.

Depois, o que vocês concluírem precisa morar num lugar só, senão vira “eu achei que a gente tinha combinado esperar”. No Nós Dois, cada apê que vocês visitam entra em Moradia, com preço, condomínio, IPTU e área, e cada um curte ou descarta por conta própria. A entrada vira uma meta em Metas, com valor alvo, acumulado e aporte mensal sugerido. A decisão (comprar agora ou refazer a conta em 12 meses) fica registrada em Decisões, com quem decidiu, e o piso de reserva que vocês definirem pode virar um combinado em Acordos.

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