Comprar imóvel na planta em casal: a conta que ninguém faz entre a assinatura e as chaves

Se o apartamento na planta custa R$ 420.000,00 hoje, quanto ele vai custar quando a obra entregar? A resposta não é R$ 420.000,00. É mais, sempre mais. E a diferença não aparece no anúncio da construtora, aparece no extrato dezoito ou vinte e quatro meses depois, quando o casal já comemorou a assinatura e já comprou móveis no Pinterest.

O erro mais comum de quem compra na planta em casal é tratar o valor do contrato como um número fixo. Vocês assinam achando que sabem exatamente quanto falta pagar, fazem a conta da entrada, dividem entre os dois e seguem a vida. Só que o saldo devedor de um imóvel na planta é corrigido mês a mês por um índice chamado INCC, o indicador que acompanha o custo da construção civil. Enquanto o prédio não fica pronto, esse índice vai comendo o saldo que falta, e ninguém manda aviso.

Como funciona a correção do saldo devedor na planta

Fizemos a conta de um caso típico. Imóvel de R$ 420.000,00, entrada de 20%, ou seja, R$ 84.000,00 pagos em parcelas mensais mais alguns reforços durante a obra. O saldo restante, R$ 336.000,00, é o que fica sujeito à correção do INCC até a entrega das chaves. Depois disso, esse saldo vira financiamento bancário, corrigido por outro índice, geralmente a TR mais os juros do contrato.

O detalhe que pega o casal de surpresa é que o INCC incide sobre o saldo todo mês, mesmo nos meses em que vocês não pagaram nada além da parcela combinada. Se a obra está prevista para 24 meses e o índice acumula, digamos, 10% nesse período, o saldo de R$ 336.000,00 não chega na entrega valendo R$ 336.000,00. Chega valendo R$ 369.600,00. São R$ 33.600,00 que apareceram do nada, só pela demora da obra.

A premissa errada do casal que compra na planta

A maioria dos casais assume que o valor financiado no final vai ser parecido com o valor assinado no contrato, só trocando de banco. Na prática, o valor que entra no financiamento bancário na entrega das chaves costuma ser maior do que o saldo original, porque carrega a correção acumulada de todo o período de obra. Quem não sabe disso chega no banco esperando uma parcela e recebe outra, maior, e descobre isso justamente quando já organizou a mudança e já avisou o síndico do prédio antigo.

O que isso muda na prática pro orçamento do casal

Se a parcela do financiamento final sair maior do que o planejado, o casal tem duas saídas. Uma é aumentar o aporte mensal nos meses que faltam para a entrega, acumulando uma reserva extra pra compensar a diferença na entrada do financiamento. A outra é aceitar um prazo de financiamento mais longo, o que reduz a parcela mas aumenta o total pago em juros ao longo dos anos. Nenhuma das duas é errada, mas as duas precisam ser decididas com a conta na mão, não no dia da assinatura do contrato do banco.

Três cenários pra vocês simularem antes de assinar

Separamos três cenários pra deixar a conta concreta. Em todos, o ponto de partida é o mesmo: imóvel de R$ 420.000,00, entrada de R$ 84.000,00 já paga, saldo de R$ 336.000,00 sujeito à correção durante a obra, prazo original de entrega de 24 meses.

• Pessimista: a obra atrasa 6 meses, totalizando 30 meses, e o INCC acumulado no período chega a 18%. O saldo de R$ 336.000,00 vira R$ 396.480,00 na entrega. Se o casal, nesse meio tempo, ainda está pagando aluguel porque o imóvel antigo não comporta mais os dois (R$ 2.200,00 por mês, por exemplo), isso soma mais R$ 13.200,00 nos 6 meses extras que não estavam no plano original.
• Realista: a obra entrega com atraso de 2 a 3 meses, comum no setor, e o INCC acumulado fica em torno de 10% no período total. O saldo vira R$ 369.600,00. É uma diferença de R$ 33.600,00 em relação ao valor assinado, previsível se o casal já vinha guardando pra isso.
• Otimista: a obra entrega no prazo e o INCC acumulado fica em 6%. O saldo vira R$ 356.160,00, uma diferença de R$ 20.160,00. Ainda existe correção, mas o impacto é bem menor no financiamento final.

Repare que em nenhum dos três cenários o saldo fica igual ao valor original. A pergunta não é se vai ter correção, é quanto, e se o casal vai chegar na entrega das chaves com reserva suficiente pra absorver a diferença sem comprometer a parcela do financiamento.

Quanto guardar por mês durante a obra

A regra prática que costuma funcionar é guardar, além da parcela combinada com a construtora, um valor extra mensal equivalente a 1% do saldo devedor dividido pelo número de meses até a entrega. No cenário realista acima, isso significa guardar cerca de R$ 1.400,00 por mês a mais, juntos, durante os 24 meses de obra. No fim, o casal chega na entrega com uma reserva de aproximadamente R$ 33.600,00, exatamente o tamanho da correção que apareceu no saldo. Isso não evita a correção, mas evita que ela vire um aperto de última hora.

Vale lembrar também que, além da correção do saldo, a entrega das chaves traz custos que costumam ficar de fora da conta inicial: ITBI (em torno de 2% a 3% do valor do imóvel), registro em cartório, e às vezes taxa de avaliação do banco financiador. Num imóvel de R$ 420.000,00, só o ITBI pode somar R$ 8.400,00 a R$ 12.600,00. Esse valor precisa estar separado da reserva de correção, não misturado nela.

O que fazer hoje à noite

Abram o contrato de compra do imóvel e localizem duas informações: a cláusula de correção monetária (vai citar o INCC) e a data prevista de entrega das chaves. Anotem as duas num lugar fixo, com o valor do saldo devedor atual e o valor estimado de reserva extra mensal que calcularam acima. Registrar isso numa planilha perdida no WhatsApp é fácil de esquecer depois de seis meses. Um lugar como o módulo Documentos do Nós Dois, junto com uma meta específica de valor e aporte mensal pra cobrir a correção e o ITBI, deixa essa conta visível pros dois até o dia da entrega, sem depender de quem lembrou de atualizar a planilha.

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