Vistoria do apê alugado: o que anotar antes de assinar (e não pagar na saída)

Na primeira mudança que fiz com a Marcela, a gente assinou a vistoria de entrada em pé, no corredor, com o corretor segurando a prancheta e falando "tá tudo certo, é só assinar". Estava tudo certo mesmo. Pra ele. Dois anos depois, na saída, apareceu uma cobrança de R$ 1.400 por pintura, um box de vidro "trincado" e uma porta de armário empenada que, juro, já estava daquele jeito no dia 1. Não tínhamos como provar. Pagamos.

Depois dessa, virei chato de vistoria. Não por implicância, por sistema. A vistoria não é burocracia de imobiliária. É o único documento que decide, lá na frente, quem paga a conta do desgaste. Quem anota bem na entrada não briga na saída.

Por que a vistoria padrão não te protege

O problema não é falta de esforço. É que o laudo que a imobiliária entrega foi feito pra proteger o proprietário, não vocês. Ele costuma vir com frases genéricas: "pintura em bom estado", "esquadrias em funcionamento", "pisos sem avarias". Bom estado segundo quem? Sem avaria comparado com o quê?

Esse tipo de descrição vaga funciona contra o inquilino. Na saída, qualquer marca de móvel na parede vira "dano", qualquer respingo vira "repintura obrigatória". E como o laudo de entrada não registrou o estado real com detalhe, a palavra que vale é a de quem tem o laudo mais específico. Normalmente, não é a sua.

Spoiler: o casal que assina a vistoria em 10 minutos no dia da entrega das chaves está assinando um cheque em branco. A vistoria boa leva de uma a duas horas e é feita com o apê vazio, antes de qualquer caixa entrar.

O critério que uso: se não dá pra provar, não conta

Depois de errar feio, meu critério ficou simples. Só considero "registrado" o que eu consigo provar meses depois. Anotação genérica não prova nada. O que prova é: descrição específica no laudo, foto com data e um combinado de quem confere o quê. Os três juntos.

Isso muda o jeito de fazer a vistoria. Você para de dar um "ok geral" cômodo por cômodo e passa a caçar defeito ativamente. A pergunta não é "tá bom?", é "o que vão tentar me cobrar na saída se eu não anotar agora?".

O que ninguém anota (e depois cobra)

A lista de parede, piso e pintura todo mundo faz. O que escapa é o resto. Essa é a parte que virou cobrança na minha vida, então vai a lista honesta do que a gente esquece:

• Torneiras e registros pingando. Abra e feche cada um. Um registro que já vem duro vira "você forçou" na saída.
• Descarga e caixa acoplada. Dê descarga, veja se veda. Vazamento silencioso de caixa acoplada é conta de água alta e briga garantida.
• Tomadas e interruptores. Teste um por um com um carregador. Tomada que não funciona precisa constar, senão o eletricista entra na sua conta.
• Box, espelhos e vidros. Procure trinca, lasca na borda, mancha permanente. Vidro é caro e é o primeiro a virar cobrança.
• Portas de armário embutido. Abra e feche todas. Empeno, dobradiça solta, puxador faltando. Foi exatamente o que me pegaram.
• Rejunte e silicone de box e pia. Mofo e rejunte solto que já existiam.
• Chaves e controles. Confirme quantas chaves de cada porta, controle de portão, tag de garagem. Faltou na saída, cobram a cópia.
• Ar-condicionado, aquecedor, chuveiro. Ligue. Se tem, tem que funcionar. Anote a marca e se está gelando/esquentando.
• Sinais de infiltração no teto e nos cantos. Foto de perto de qualquer mancha amarelada. Isso te protege inclusive de ser culpado por um problema estrutural do prédio.

Regra prática: fotografe cada defeito de longe (pra mostrar onde é) e de perto (pra mostrar o que é). E fotografe também o que está bom, porque prova de bom estado também serve pra você.

Onde eu guardo isso pra achar dois anos depois

Aqui está o pulo do gato que quase ninguém faz: registrar não adianta se você não acha na hora H. As fotos somem no meio de 4 mil imagens do celular. O PDF do laudo vira um anexo perdido no e-mail. Na saída, você tem duas horas pra achar prova de dois anos atrás e não acha.

Testei guardar em pasta de nuvem, funciona pra guardar, falha pra encontrar. O que funciona pra gente hoje é ter um lugar único que o casal abre junto. No Nós Dois, a gente usa dois módulos pra isso e cada um faz uma coisa:

• Documentos pra guardar o contrato de locação e o laudo de vistoria assinado, com data. É o guarda-chuva legal, fica junto do RG, seguro e o resto da papelada do casal.
• Manutenção pra registrar item por item o que já estava com defeito na entrada: "torneira da cozinha pingando", "porta do armário do quarto empenada", "mancha no teto do banheiro". Cada registro fica por pessoa e vocês reveem a lista inteira antes de devolver as chaves.

Vou ser honesto sobre o que falta, porque odeio quando um app promete demais: hoje o módulo Manutenção não anexa a foto dentro de cada item. A foto continua no celular. O que ele resolve é a lista viva e compartilhada, aquilo que na saída te faz lembrar dos 14 defeitos que você anotou na entrada e teria esquecido de 11. A foto você organiza numa pasta com o mesmo nome. Não é perfeito, mas é o que sobrevive ao mês 12, que é o meu teste pra qualquer ferramenta.

Tem mais uma coisa que a gente aprendeu a combinar antes: quem confere o quê. Sozinho, você cansa no terceiro cômodo e começa a dar "ok" no automático. Em dupla, um lê a lista em voz alta e o outro testa e fotografa. Esse combinado a gente deixa registrado em Constituição, junto dos outros acordos da casa, pra não virar discussão de "achei que era você que ia olhar o banheiro".

Vistoria de saída: o mesmo cuidado, sentido contrário

O erro final é relaxar na saída. Você limpou tudo, entregou as chaves aliviado e foi embora. Duas semanas depois vem a cobrança e você não tem foto do estado em que deixou.

Faça a vistoria de saída com o apê já vazio e limpo, com a mesma câmera na mão. Fotografe cada cômodo entregue. Se possível, marque a data em que devolveu as chaves e por escrito com quem. Sua prova de saída vale tanto quanto a de entrada.

O próximo passo de 5 minutos

Se vocês estão prestes a assinar ou acabaram de pegar as chaves, faça só isso hoje: abra as fotos que você já tirou do apê vazio e escreva, numa nota do celular ou onde for, uma lista de 5 a 10 defeitos que você lembra de ter visto. Torneira, armário, tomada, o que for. Isso leva 5 minutos e já é infinitamente melhor que a assinatura no corredor. Depois, com calma, você transfere pra um lugar que o casal abre junto e não perde de vista.

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